조합원 자격과 현금청산, 언제부터 못 사고 못 파나
정비사업 구역의 집을 사고팔 때 가장 많이 어긋나는 지점입니다. 매매 자체가 막히는 것이 아니라, 사도 조합원이 되지 못해 현금청산 대상이 되는 것이 문제입니다. 기준 시점이 재개발과 재건축에서 다릅니다.
제한 시점 — 재건축은 조합설립인가, 재개발은 관리처분인가
투기과열지구에서 재건축사업은 조합설립인가 후, 재개발사업은 관리처분계획인가 후에 해당 사업의 건축물이나 토지를 양수한 사람은 조합원이 될 수 없습니다(도정법 제39조제2항).
재건축이 훨씬 이릅니다. 조합설립인가는 사업 초반이고 관리처분인가는 거의 막바지이므로, 재개발 구역은 재건축보다 거래 가능 구간이 몇 년 더 깁니다.
여기서 양수는 매매와 증여뿐 아니라 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함합니다. 다만 상속과 이혼으로 인한 양도·양수는 애초에 제한 대상에서 빠집니다.
투기과열지구가 아니면 이 제한 자체가 적용되지 않습니다. 지정 여부는 시기에 따라 바뀌므로 거래 시점 기준으로 확인해야 합니다.
양도인이 예외에 해당하면 매수자가 조합원이 된다
제한은 양수인의 사정이 아니라 양도인의 사정을 봅니다. 양도인이 다음에 해당하면 그로부터 양수한 사람은 조합원이 될 수 있습니다(제39조제2항 각 호).
- 세대원의 근무상·생업상 사정, 질병치료, 취학, 결혼으로 세대원 모두가 해당 사업구역이 없는 다른 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군으로 이전하는 경우. 질병치료는 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정한 경우로 한정합니다.
- 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우
- 세대원 모두 해외로 이주하거나, 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우
- 1세대 1주택자로서 양도하는 주택의 소유기간과 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우
- 지분형주택을 공급받기 위해 건축물이나 토지를 토지주택공사등과 공유하려는 경우
- 공공임대주택·공공분양주택 공급 등을 목적으로 양수하려는 공공재개발사업 시행자에게 양도하려는 경우
여러 명이 조합원 한 명으로 묶이는 경우
토지나 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하면 그 여러 명을 대표하는 1명만 조합원으로 봅니다(제39조제1항제1호).
여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속할 때도 대표 1명입니다. 주민등록표상 같이 등재돼 있지 않더라도 배우자와 19세 미만 미혼 직계비속은 1세대로 봅니다(같은 항 제2호).
조합설립인가 후에 세대를 분리해도 여전히 1세대로 봅니다. 이혼과, 19세 이상 자녀가 주민등록과 실거주지를 모두 분리해 분가한 경우만 예외입니다.
조합설립인가 후에 한 명의 토지등소유자로부터 소유권이나 지상권을 넘겨받아 여러 명이 소유하게 된 경우도 대표 1명만 조합원입니다(같은 항 제3호). 지분을 쪼개 조합원 수를 늘리는 것을 막는 규정입니다.
현금청산은 어떤 시간표로 가나
현금청산 대상은 네 가지입니다. 분양신청을 하지 않은 자, 분양신청기간 종료 전에 철회한 자, 투기과열지구 재당첨 제한으로 분양신청을 할 수 없는 자, 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자입니다(제73조제1항).
조합은 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 손실보상 협의를 해야 합니다. 조합이 원하면 분양신청기간 종료일 다음 날부터 미리 협의를 시작할 수도 있습니다.
협의가 성립하지 않으면 그 기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 합니다(제73조제2항). 조합이 이 기간을 넘기면 지연일수에 따른 이자를 지급해야 하고, 이자율은 100분의 15 이하 범위에서 대통령령으로 정합니다(제3항).
조합원 자격을 취득할 수 없게 된 양수인에게도 조합은 제73조를 준용해 손실보상을 해야 합니다(제39조제3항). 즉 조합원이 못 되면 그냥 버려지는 것이 아니라 청산 절차를 밟습니다.
재당첨 제한 5년
투기과열지구의 정비사업에서 관리처분계획에 따른 분양대상자와 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일부터 5년 이내에는 투기과열지구 안에서 분양신청을 할 수 없습니다(제72조제6항). 조합원 분양분은 최초 관리처분계획 인가일이 기준입니다.
상속·결혼·이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우는 예외입니다. 이 제한에 걸리면 분양신청을 할 수 없으므로 자동으로 현금청산 대상이 됩니다.
거래 전에 확인할 것
첫째, 그 구역이 투기과열지구인지. 아니면 이 장의 제한 대부분이 적용되지 않습니다.
둘째, 사업이 어느 단계인지. 재건축이면 조합설립인가, 재개발이면 관리처분계획인가를 지났는지가 갈림길입니다. 이 사이트의 각 사업장 상세 페이지 추진경과에서 인가 고시일을 확인할 수 있습니다.
셋째, 양도인이 예외 사유에 해당하는지. 해당 여부는 서류로 증명해야 하므로 계약 전에 확인하고 특약으로 남기는 것이 안전합니다.
분양신청은 스스로 해야 한다
조합원 자격이 있어도 분양신청을 하지 않으면 현금청산 대상이 됩니다. 자격과 신청은 별개입니다.
조합은 분양신청기간을 통지하고 일간신문에 공고해야 하지만(도정법 제72조제1항), 통지를 받지 못했다고 자동으로 구제되지는 않습니다. 주소가 바뀌었거나 해외에 있거나 임대를 놓고 떠나 있는 경우 통지를 놓치기 쉽습니다.
구역 안에 재산이 있다면 사업시행계획인가 고시 시점부터 90일 안에 분양공고가 나온다는 것을 기억해 두는 편이 안전합니다. 이 사이트의 상세 페이지 추진경과에서 사업시행인가 고시일을 확인할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
- 조합원 지위 양도가 제한되면 집을 팔 수 없나요?
- 매매 자체는 가능합니다. 다만 매수자가 조합원이 되지 못해 현금청산 대상이 됩니다. 새 아파트를 기대하고 산 매수자에게는 결과적으로 거래의 전제가 깨지는 것이라 분쟁으로 이어집니다.
- 상속으로 받은 집도 제한을 받나요?
- 상속과 이혼으로 인한 양도·양수는 제한 대상인 양수에서 제외됩니다(도정법 제39조제2항). 또 투기과열지구 재당첨 제한에서도 상속·결혼·이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우는 예외입니다(제72조제6항).
- 현금청산 금액은 시세인가요?
- 손실보상 협의로 정하고, 협의가 안 되면 수용재결이나 매도청구소송으로 갑니다(도정법 제73조). 평가 기준과 시점이 정해져 있어 체감 시세와 차이가 나는 경우가 많고, 이 차이를 다투는 것이 실무에서 가장 흔한 분쟁입니다.
- 부부가 각각 집을 가지고 있으면 조합원이 두 명인가요?
- 아닙니다. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하면 대표 1명만 조합원으로 봅니다. 주민등록표상 따로 등재돼 있어도 배우자는 1세대로 봅니다(도정법 제39조제1항제2호).