감정평가액, 비례율, 분담금 계산법

세 개의 숫자

종전자산 감정평가액: 내가 가진 토지·건물을 평가한 금액입니다. 기준 시점은 사업시행계획인가 고시가 있은 날입니다(도정법 제74조제1항제5호). 현재 실거래 시세보다 낮게 나오는 경우가 흔합니다. 기준 시점이 과거이고 평가 방식도 시세 추종이 아니기 때문입니다.

비례율: 사업 전체의 수익성 지표입니다. 총수입에서 총사업비를 뺀 금액을 조합원 종전자산 총액으로 나눈 값입니다. 100%보다 높으면 사업성이 좋다는 뜻이고, 낮으면 그 반대입니다.

권리가액: 종전자산 감정평가액에 비례율을 곱한 값입니다. 이게 실제로 아파트값에서 차감되는 내 지분입니다.

왜 시세가 아니라 과거 시점인가

도정법은 종전자산의 가격을 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 정하도록 못 박아 두었습니다. 사업시행계획인가 전에 시장·군수등의 허가를 받아 철거된 건축물이라면 그 허가를 받은 날이 기준입니다(제74조제1항제5호).

기준 시점을 하나로 고정하지 않으면 평가 시점을 늦게 잡은 사람이 유리해집니다. 같은 구역 안에서 형평을 맞추기 위한 장치이지, 소유자에게 불리하게 하려는 규정은 아닙니다. 다만 결과적으로 인가 이후 시세가 오른 구역일수록 평가액과 체감 시세의 격차가 커집니다.

분양신청 통지에도 같은 기준의 금액이 실립니다. 조합은 분양공고 때 분양대상자별 종전 자산의 명세와 그 가격, 그리고 분담금 추산액을 함께 통지해야 합니다(제72조제1항제1호·제2호). 즉 분양신청을 할지 현금청산으로 갈지 고르는 시점에 이미 이 숫자를 받아 봅니다.

누가 평가하나 — 재개발과 재건축이 다르다

분양예정 자산의 추산액, 종전 자산의 가격, 세입자 손실보상액은 감정평가법인등이 평가한 금액을 산술평균해 산정합니다(제74조제4항제1호). 한 곳의 평가로 끝나지 않는다는 뜻입니다.

재개발사업은 시장·군수등이 선정·계약한 2인 이상의 감정평가법인등이 평가합니다. 재건축사업은 시장·군수등이 선정·계약한 1인 이상과 조합총회 의결로 선정·계약한 1인 이상이 함께 평가합니다. 조합이 고른 평가법인이 들어가는 것은 재건축뿐입니다.

평가 비용은 조합이 미리 예치하고 시장·군수등이 그 예치금에서 직접 지급한 뒤 남은 돈을 정산합니다(같은 항 제3호). 돈을 주는 쪽과 평가받는 쪽을 떼어 놓아 평가의 독립성을 지키려는 구조입니다.

계산 예시

종전자산 감정평가액이 4억 원이고 비례율이 105%라면, 권리가액은 4억 2천만 원입니다.

배정받은 평형의 조합원 분양가가 7억 원이라면, 분담금은 7억 원에서 4억 2천만 원을 뺀 2억 8천만 원입니다.

반대로 권리가액이 조합원 분양가보다 크면 차액을 환급받습니다. 대지 지분이 큰 단독주택 소유자에게 종종 생기는 경우입니다.

같은 구역에서도 사람마다 분담금이 크게 다른 이유가 여기 있습니다. 비례율과 조합원 분양가는 구역 전체에 공통이고, 달라지는 것은 종전자산 감정평가액뿐입니다. 결국 내 분담금을 좌우하는 것은 내 땅과 건물이 얼마로 평가됐는지입니다.

비례율을 그대로 믿으면 안 되는 이유

관리처분계획 단계의 비례율은 추정치입니다. 총수입은 아직 팔지 않은 일반분양 수입 전망이고, 총사업비는 확정되지 않은 공사비 전망입니다. 도정법도 이 항목을 정비사업비의 추산액이라고 부릅니다(제74조제1항제6호).

공사비가 오르면 총사업비가 늘고 비례율이 떨어집니다. 최근 몇 년간 공사비 급등으로 준공 후 정산에서 추가 분담금이 발생한 사례가 많습니다.

그래서 분담금은 최종 숫자가 아니라 범위로 이해하는 게 맞습니다. 조합이 제시한 비례율이 과도하게 높으면 오히려 경계해야 할 신호일 수 있습니다. 총수입을 낙관적으로 잡거나 사업비를 낮게 잡으면 비례율은 얼마든지 올라갑니다.

분담금이 늘었을 때 쓸 수 있는 장치

도정법은 사업비나 분담금이 크게 뛰면 관리처분계획의 타당성을 공공기관이 검증하도록 하고 있습니다(제78조제3항). 소송보다 먼저 쓸 수 있는 수단입니다.

정비사업비가 사업시행계획인가 때 기준으로 100분의 10 이상, 또는 조합원 분담규모가 분양신청 때 통지된 분담금 추산액 총액 기준으로 100분의 20 이상 늘어나면 검증 대상입니다. 구체적인 비율은 대통령령으로 정합니다.

조합원이 직접 요청할 수도 있습니다. 조합원 5분의 1 이상이 관리처분계획인가 신청이 있은 날부터 15일 이내에 시장·군수등에게 요청하면 검증이 걸립니다. 기한이 짧으므로 인가 신청 시점을 놓치지 않고 지켜봐야 합니다.

검증이 걸리면 인가 결정 기한이 30일에서 60일로 늘어납니다(제78조제2항). 사업은 그만큼 늦어지지만, 숫자를 한 번 더 들여다보는 대가입니다.

준공 후 정산이 진짜 마지막이다

관리처분계획의 비례율과 분담금은 계획상의 수치입니다. 일반분양이 실제로 얼마에 팔렸는지, 공사비가 최종적으로 얼마였는지가 확정되어야 정산이 끝납니다.

정산에서 비례율이 계획보다 낮게 나오면 추가 분담금이 발생하고, 높게 나오면 환급됩니다. 이주비 대출 이자, 명도 소송 비용, 사업 지연에 따른 금융비용도 모두 총사업비에 들어가므로 사업이 오래 끌수록 정산 결과가 나빠지는 경향이 있습니다.

자주 묻는 질문

감정평가액이 시세보다 낮게 나왔는데 다툴 수 있나요?

관리처분계획인가 신청 전 30일 이상의 공람 기간에 의견을 제출하는 것이 1차 경로입니다(도정법 제78조제1항). 이후 관리처분계획을 대상으로 행정소송을 하거나 현금청산으로 전환해 보상금 증액을 다투는 방법이 있습니다. 다만 감정평가는 기준 시점과 방법이 법으로 정해져 있어 시세와의 차이만으로 뒤집기는 어렵습니다.

비례율 100%는 좋은 건가요?

종전자산 총액만큼의 순수익이 나온다는 뜻으로, 손해도 이익도 아닌 기준선입니다. 다만 계획 단계 비례율은 추정이므로 절대적인 기준으로 보기는 어렵습니다.

같은 단지인데 이웃과 분담금이 다릅니다. 왜 그런가요?

비례율과 조합원 분양가는 구역 전체에 공통이고, 사람마다 달라지는 것은 종전자산 감정평가액입니다. 대지 지분, 건물 면적과 상태, 도로 접함 여부 등이 평가에 반영되므로 같은 단지 안에서도 금액이 갈립니다.

분담금은 언제 내나요?

관리처분계획에 조합원 분담규모와 함께 분담시기가 포함됩니다(도정법 제74조제1항제6호). 구역마다 다르므로 조합 정관과 관리처분계획 내용을 확인해야 합니다. 통상 계약금·중도금·잔금 형태로 나누어 냅니다.