사업시행계획인가, 무엇이 확정되는가

왜 이 단계가 기준점인가

사업시행계획인가 고시일은 단순한 일정표상의 한 점이 아닙니다. 도정법은 조합원이 내놓는 종전 토지·건축물의 가격을 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 정하도록 하고 있습니다(제74조제1항제5호).

분양공고 기한도 이 날부터 셉니다. 조합은 인가 고시일부터 90일 이내에 분양공고를 해야 합니다. 다만 사업시행계획인가 이후에 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날부터 셉니다(제72조제1항).

재건축에서 매도청구의 기산점도 이 날입니다. 조합은 인가 고시가 있은 날부터 30일 이내에 조합설립에 동의하지 않은 사람에게 동의 여부를 회답하라고 서면으로 촉구해야 합니다(제64조제1항).

정리하면 사업시행계획인가 고시일 하나에 감정평가 기준일, 분양공고 기한, 매도청구 절차 개시가 모두 걸려 있습니다. 상세 페이지의 추진경과에서 이 날짜를 확인해 두면 이후 일정을 스스로 계산할 수 있습니다.

사업시행계획서에 담기는 것

도정법 제52조제1항이 사업시행계획서의 필수 기재사항을 열거합니다. 조합원과 주변 주민 입장에서 의미 있는 것만 추리면 다음과 같습니다.

1. 토지이용계획과 건축물배치계획 — 어디에 무엇이 들어서는지입니다.
2. 정비기반시설 및 공동이용시설 설치계획 — 도로·공원 등 기부채납의 실체가 여기 있습니다.
3. 임시거주시설을 포함한 주민이주대책, 그리고 세입자의 주거 및 이주 대책
4. 임대주택 건설계획 — 재건축사업은 제외됩니다.
5. 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획 — 세대수와 규모가 사실상 여기서 결정됩니다.
6. 정비사업비 — 이 숫자가 관리처분 단계에서 10% 이상 늘면 타당성 검증 대상이 됩니다.
7. 범죄예방대책, 폐기물 처리계획, 구역부터 200미터 이내에 교육시설이 있으면 교육환경 보호계획

인가 절차와 기간

조합은 인가를 신청하기 전에 미리 총회의 의결을 거쳐야 합니다(제50조제5항). 인가받은 사항을 변경하거나 사업을 중지·폐지할 때도 같습니다. 경미한 사항의 변경만 총회 의결이 필요 없습니다.

시장·군수등은 특별한 사유가 없으면 사업시행계획서 제출이 있은 날부터 60일 이내에 인가 여부를 결정해 통보해야 합니다(제50조제4항). 관리처분계획인가의 30일보다 깁니다.

인가하면 그 내용을 지방자치단체 공보에 고시합니다(제50조제9항). 조합원에게 실질적으로 중요한 것은 인가일이 아니라 이 고시일입니다. 위에서 본 기준 시점이 모두 고시일이기 때문입니다.

경미한 사항의 변경은 신고로 갈음합니다. 시장·군수등이 20일 이내에 수리 여부를 통지하지 않으면 그 기간이 끝난 날의 다음 날에 수리한 것으로 봅니다(제50조제2항·제3항).

재건축이라면 인가 직후 매도청구가 시작된다

재건축사업에서 조합설립에 동의하지 않은 사람은 사업시행계획인가 고시 이후 매도청구 절차로 들어갑니다. 조합은 고시일부터 30일 이내에 동의 여부를 회답하라고 서면으로 촉구합니다(제64조제1항).

촉구를 받은 사람은 2개월 이내에 회답해야 하고, 기간 내에 회답하지 않으면 동의하지 않겠다는 뜻으로 봅니다(제64조제2항·제3항).

그 기간이 지나면 조합은 만료된 때부터 2개월 이내에 매도청구를 할 수 있습니다(제64조제4항). 건축물이나 토지만 소유한 사람도 대상입니다. 재개발에서 쓰는 수용과 달리 재건축은 이 매도청구가 미동의자를 정리하는 수단입니다.

인가 이후 무엇이 남았나

사업시행계획인가가 났다고 분담금이 확정된 것은 아닙니다. 이때 나오는 정비사업비는 계획상의 총액이고, 개인별 부담은 분양신청 통지에서 추산액으로, 관리처분계획에서 계획치로 확정됩니다.

인가 이후 세대수나 주택규모가 달라지는 사업시행계획 변경이 있으면 조합은 분양공고 절차를 다시 거칠 수 있습니다(제72조제4항). 계획이 크게 바뀌면 분양신청을 다시 받는 경우도 있습니다.

이 사이트에서 사업시행인가 단계에 머물러 있는 구역은 대개 분양신청과 관리처분계획 수립을 준비 중이거나, 설계·공사비 협의로 정체된 상태입니다.

이 단계에서 확인해 둘 숫자

세대수입니다. 사업시행계획인가로 확정된 세대수에서 조합원 물량을 뺀 것이 일반분양 물량이고, 그 물량이 팔려 나오는 돈이 사업비를 메웁니다. 일반분양 비중이 낮으면 조합원 분담금이 커집니다.

용적률입니다. 정비계획으로 정해진 용적률을 법적상한까지 올렸는지, 올렸다면 초과용적률의 일정 비율만큼 국민주택규모 주택을 지어야 하는지가 여기서 정해집니다(도정법 제54조).

정비사업비입니다. 이 숫자가 관리처분 단계에서 100분의 10 이상 늘어나면 타당성 검증 대상이 됩니다(제78조제3항제1호). 즉 사업시행계획인가 때의 사업비가 나중에 검증 여부를 가르는 기준선이 됩니다.

임대주택 건설계획입니다. 재개발에는 있고 재건축에는 없습니다(제52조제1항제6호). 기부채납되는 정비기반시설의 범위도 이때 확정됩니다.

인가가 났는데 사업이 멈춰 있다면

가장 흔한 이유는 공사비입니다. 시공사와의 공사비 협상이 길어지면 분양신청과 관리처분계획 수립으로 넘어가지 못합니다. 최근 몇 년간 이 구간에서 멈춘 구역이 크게 늘었습니다.

설계 변경도 원인입니다. 세대수나 주택규모가 달라지는 변경이면 사업시행계획인가를 다시 받아야 하고, 분양공고 절차를 다시 거칠 수도 있습니다(제72조제4항).

조합 내부 분쟁이나 소송으로 총회를 열지 못하는 경우도 있습니다. 관리처분계획은 총회 의결이 전제이므로 총회가 막히면 다음 단계로 갈 수 없습니다.

상세 페이지의 추진경과에서 사업시행인가 고시일과 마지막 기록의 날짜를 비교해 보면 이 구역이 어느 쪽인지 가늠할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

사업시행계획인가와 관리처분계획인가는 무엇이 다른가요?

사업시행계획인가는 무엇을 어떻게 지을지를 정하고, 관리처분계획인가는 그 결과를 누구에게 어떻게 나눌지를 정합니다. 전자는 건축계획과 총사업비, 후자는 개인별 배정 평형과 분담금입니다. 순서도 사업시행계획인가가 먼저입니다.

인가까지 얼마나 걸리나요?

시장·군수등은 특별한 사유가 없으면 사업시행계획서 제출일부터 60일 이내에 인가 여부를 결정해야 합니다(도정법 제50조제4항). 다만 그 앞의 총회 의결과 관계기관 협의, 심의 절차에 시간이 걸리므로 실제 체감 기간은 훨씬 깁니다.

왜 감정평가를 인가 고시일 기준으로 하나요?

기준 시점을 하나로 고정하지 않으면 평가 시점을 늦게 잡은 사람이 유리해져 같은 구역 안에서 형평이 깨지기 때문입니다. 도정법 제74조제1항제5호가 이 시점을 직접 정하고 있습니다.