재개발과 재건축, 무엇이 다른가
둘 다 헌 집을 헐고 새 아파트를 짓는 일이지만, 법이 정한 요건은 여러 곳에서 갈립니다. 특히 집을 사고팔 수 있는 시점과 미동의자를 정리하는 방법이 다릅니다.
출발점이 다르다
재개발은 정비기반시설이 열악한 지역의 주거환경을 개선하는 사업입니다. 도로·상하수도 같은 기반시설을 함께 정비하므로 공익적 성격이 강합니다.
재건축은 기반시설은 양호하지만 건물이 노후한 공동주택 단지를 다시 짓는 사업입니다. 대상이 주로 아파트 단지이고, 기반시설을 새로 깔 필요는 없습니다.
이 차이가 아래의 모든 제도 차이로 이어집니다. 공익성이 강한 쪽에는 수용권을 주고 임대주택 의무를 지우며, 사유재산 성격이 강한 쪽에는 매도청구를 쓰고 초과이익을 환수합니다.
조합설립 동의 요건
재개발은 토지등소유자의 4분의 3 이상, 토지면적의 2분의 1 이상 토지소유자의 동의가 필요합니다(도정법 제35조제2항).
재건축은 주택단지 전체 구분소유자의 100분의 70 이상, 토지면적의 100분의 70 이상에 더해 공동주택 각 동별 구분소유자의 과반수 동의가 필요합니다(제35조제3항). 구분소유자가 5명 이하인 동은 동별 요건에서 제외됩니다.
전체 비율만 보면 재개발이 높지만, 재건축에만 있는 동별 요건이 실무에서는 더 자주 사업을 막습니다. 상가나 소형 동 하나가 버티면 전체가 멈춥니다.
동의하지 않은 사람을 어떻게 정리하나
재건축은 매도청구를 씁니다. 조합은 사업시행계획인가 고시일부터 30일 이내에 동의 여부 회답을 서면으로 촉구하고, 회답 기간 2개월이 지나면 그때부터 2개월 이내에 매도청구를 할 수 있습니다(제64조).
재개발은 수용 절차를 쓸 수 있습니다. 분양신청을 하지 않은 사람 등에 대해 협의가 성립하지 않으면 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기합니다(제73조제2항).
또 하나 차이가 있습니다. 재건축의 조합원은 토지등소유자 중에서도 재건축사업에 동의한 자만 해당합니다(제39조제1항). 재개발은 동의 여부와 무관하게 토지등소유자가 조합원입니다.
언제부터 사고팔 수 없나 — 가장 실전적인 차이
투기과열지구에서 재건축은 조합설립인가 후, 재개발은 관리처분계획인가 후에 양수한 사람은 조합원이 될 수 없습니다(제39조제2항).
조합설립인가는 사업 초반이고 관리처분계획인가는 거의 막바지입니다. 같은 투기과열지구 안에서도 재개발 구역은 재건축보다 거래 가능 구간이 몇 년 더 깁니다.
매매 자체가 금지되는 것은 아닙니다. 사도 조합원이 되지 못해 현금청산 대상이 될 뿐입니다. 양도인이 법이 정한 예외 사유에 해당하면 양수인이 조합원 자격을 승계할 수 있습니다.
임대주택과 초과이익
사업시행계획서의 임대주택 건설계획은 재건축사업에서 제외됩니다(제52조제1항제6호). 재개발에는 임대주택 건설 의무가 따르고 재건축에는 그 항목이 없습니다.
반대로 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금은 재건축에만 있습니다. 관리처분계획에 재건축부담금에 관한 사항이 포함됩니다(제74조제1항제6호).
용적률을 법적상한까지 올렸을 때 지어야 하는 국민주택규모 주택의 비율도 다릅니다. 과밀억제권역인 서울에서 재건축은 초과용적률의 100분의 30 이상 100분의 50 이하, 재개발은 100분의 50 이상 100분의 75 이하 범위에서 시·도조례로 정합니다(제54조제4항). 재개발 쪽 부담이 더 큽니다.
감정평가를 누가 고르나
종전자산 가격과 분양예정 자산 추산액을 평가할 감정평가법인을 고르는 방식도 갈립니다(제74조제4항제1호).
재개발은 시장·군수등이 선정·계약한 2인 이상의 감정평가법인등이 평가합니다. 조합이 고른 평가법인은 들어가지 않습니다.
재건축은 시장·군수등이 선정·계약한 1인 이상과 조합총회 의결로 선정·계약한 1인 이상이 함께 평가합니다. 조합의 의사가 반영되는 통로가 재건축에만 있습니다.
재건축에만 있는 절차 하나
재건축진단입니다. 예전에 안전진단으로 불리던 절차로, 현행 도정법 제12조가 재건축진단이라는 이름을 씁니다.
시장·군수등은 정비예정구역별 정비계획 수립시기가 도래한 때부터 사업시행계획인가 전까지 재건축진단을 실시해야 하고, 그 결과와 도시계획·지역 여건을 종합 검토해 사업시행계획인가 여부를 결정합니다(제12조제1항·제6항).
재개발에는 이 절차가 없습니다. 재개발은 기반시설의 열악함이 구역 지정의 근거이므로 개별 건물의 구조안전성을 따로 진단하지 않습니다.
한눈에 보는 비교
지금까지의 차이를 항목별로 정리하면 다음과 같습니다. 모두 도시 및 주거환경정비법이 정한 것입니다.
- 조합설립 동의 — 재개발은 토지등소유자 4분의 3 이상과 토지면적 2분의 1 이상. 재건축은 각 동별 과반수에 더해 전체 구분소유자와 토지면적 각 100분의 70 이상(제35조).
- 조합원의 범위 — 재개발은 토지등소유자 전원. 재건축은 사업에 동의한 자만(제39조제1항).
- 미동의자 처리 — 재개발은 수용재결 또는 매도청구소송. 재건축은 매도청구(제64조, 제73조).
- 지위 양도 제한 시작 — 재건축은 조합설립인가 후, 재개발은 관리처분계획인가 후(제39조제2항).
- 임대주택 건설계획 — 재개발은 사업시행계획서 필수 항목, 재건축은 제외(제52조제1항제6호).
- 초과용적률의 국민주택규모 주택 비율 — 과밀억제권역에서 재건축 100분의 30~50, 재개발 100분의 50~75 범위에서 시·도조례(제54조제4항).
- 감정평가법인 선정 — 재개발은 시장·군수등이 2인 이상. 재건축은 시장·군수등 1인 이상과 조합총회 1인 이상(제74조제4항).
- 재건축진단 — 재건축에만 있음(제12조). 재건축부담금도 재건축에만 있음(제74조제1항제6호).
자주 묻는 질문
- 우리 아파트는 재개발인가요 재건축인가요?
- 정비구역 지정 고시에 사업 종류가 명시됩니다. 이 사이트의 각 사업장 상세 페이지에도 사업구분이 표시되고, 목록에서 사업구분으로 걸러 볼 수 있습니다. 아파트 단지를 다시 짓는 경우는 대개 재건축, 노후 주택가를 통째로 정비하는 경우는 재개발입니다.
- 어느 쪽이 더 빠른가요?
- 일률적으로 말하기 어렵습니다. 재건축은 동별 동의 요건에서, 재개발은 소유자 수가 많아 동의 징구와 이해관계 조정에서 각각 오래 걸립니다. 이 사이트의 추진경과로 실제 구역별 간격을 비교해 보는 편이 정확합니다.
- 재건축은 임대주택을 안 지어도 되나요?
- 사업시행계획서의 임대주택 건설계획 항목에서는 재건축이 제외됩니다(도정법 제52조제1항제6호). 다만 용적률을 법적상한까지 완화받은 경우에는 초과용적률의 일정 비율만큼 국민주택규모 주택을 지어야 합니다(제54조제4항).