재건축 사업 절차 전체 흐름
재건축은 재개발과 큰 틀은 같지만, 동의 요건과 미동의자를 정리하는 방법에서 결정적으로 다릅니다. 이 문서는 그 차이를 중심으로 재건축의 전체 흐름을 정리합니다.
전체 순서
재개발과 마찬가지로 앞 단계가 끝나야 다음으로 넘어갑니다. 다만 재건축에만 있는 절차가 둘 있습니다. 재건축진단과 매도청구입니다.
- 재건축진단 — 예전에 안전진단이라 부르던 절차입니다. 아래에서 따로 설명합니다.
- 정비계획 수립 및 정비구역 지정 — 용도지역, 용적률, 예상 세대수의 골격이 정해집니다.
- 추진위원회 승인 — 조합 설립을 준비하는 조직을 시장·군수등이 승인합니다.
- 조합설립인가 — 각 동별 과반수와 전체 70% 이상이라는 재건축 고유의 동의 요건을 넘겨야 합니다.
- 시공사 선정 — 조합원 총회에서 정합니다. 공사비가 처음 숫자로 나옵니다.
- 사업시행계획인가 — 건축계획과 정비사업비가 확정되고 고시됩니다.
- 매도청구 — 조합설립에 동의하지 않은 사람을 정리하는 절차가 여기서 시작됩니다.
- 조합원 분양신청 — 새 아파트를 받을지 현금청산으로 갈지 고릅니다.
- 관리처분계획인가 — 누가 어느 평형을 받고 얼마를 더 내는지 확정됩니다.
- 이주 및 철거 — 이주비 대출과 명도가 진행됩니다.
- 착공 및 일반분양 — 조합원 물량을 뺀 나머지가 일반에 분양됩니다.
- 준공 및 입주 — 사용검사를 받고 입주합니다.
- 이전고시 및 청산 — 소유권이 정리되고 정산 후 조합이 해산합니다.
재건축진단 — 이름도 시기도 바뀌었다
현행 도정법은 이 절차를 재건축진단이라고 부릅니다(제12조). 오랫동안 안전진단으로 불려 왔고 행정 데이터와 언론 표기에는 아직 그 말이 많이 남아 있어, 이 사이트의 진행단계 표기도 안전진단을 씁니다. 같은 절차입니다.
시기도 달라졌습니다. 시장·군수등은 정비예정구역별 정비계획의 수립시기가 도래한 때부터 사업시행계획인가 전까지 재건축진단을 실시해야 합니다(제12조제1항). 사업시행계획인가 전까지라는 점이 중요합니다. 진단을 통과해야만 첫 발을 뗄 수 있던 구조에서, 사업을 진행하면서 인가 전까지 받으면 되는 구조로 바뀐 것입니다.
시장·군수등은 재건축진단 결과와 도시계획, 지역 여건을 종합적으로 검토해 사업시행계획인가 여부를 결정합니다(제12조제6항). 진단 결과가 인가 판단의 재료로 들어간다는 뜻입니다.
소유자가 먼저 요청할 수도 있습니다. 정비계획 입안을 요청하거나 제안하려는 자 등이 건축물 및 그 부속토지 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 실시를 요청하면 시장·군수등은 재건축진단을 실시해야 하고, 이 경우 비용을 요청한 쪽에 부담시킬 수 있습니다(제12조제2항).
동의 요건 — 동별 과반수가 실무의 관문
재건축 조합설립은 주택단지 전체 구분소유자의 100분의 70 이상, 토지면적의 100분의 70 이상 동의에 더해, 공동주택 각 동별 구분소유자의 과반수 동의가 필요합니다(제35조제3항). 구분소유자가 5명 이하인 동은 동별 요건에서 빠집니다.
전체 동의율이 충분해도 특정 한 동에서 과반을 못 채우면 인가가 나지 않습니다. 상가나 소형 동에서 막히는 사례가 흔한 이유입니다. 복리시설은 단지 전체를 하나의 동으로 보고, 대통령령으로 정하는 경우에는 3분의 1 이상으로 완화됩니다.
주택단지가 아닌 지역이 구역에 포함돼 있으면 그 지역은 따로 셉니다. 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상과 토지면적의 3분의 2 이상 동의가 필요합니다(제35조제4항).
매도청구 — 재건축이 미동의자를 정리하는 방법
재개발은 공익사업으로 보아 수용이 가능하지만, 재건축은 수용을 쓰지 않고 매도청구로 처리합니다. 조합은 사업시행계획인가 고시가 있은 날부터 30일 이내에 조합설립에 동의하지 않은 사람에게 동의 여부를 회답하라고 서면으로 촉구해야 합니다(제64조제1항).
촉구를 받은 사람은 2개월 이내에 회답해야 하고, 회답하지 않으면 동의하지 않겠다는 뜻으로 봅니다(제64조제2항·제3항).
그 기간이 지나면 조합은 만료된 때부터 2개월 이내에 매도청구를 할 수 있습니다(제64조제4항). 건축물이나 토지만 소유한 사람도 대상입니다. 기한이 정해져 있어 조합이 놓치면 절차를 다시 밟아야 합니다.
재건축에만 있는 부담, 재건축에는 없는 의무
재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금은 재건축에만 있습니다. 관리처분계획에도 이에 관한 사항이 포함됩니다(제74조제1항제6호).
반대로 사업시행계획서의 임대주택 건설계획은 재건축사업에서 제외됩니다(제52조제1항제6호). 재개발과 갈리는 지점입니다.
용적률을 법적상한까지 올렸을 때 지어야 하는 국민주택규모 주택의 비율도 다릅니다. 과밀억제권역에서 재건축은 초과용적률의 100분의 30 이상 100분의 50 이하, 재개발은 100분의 50 이상 100분의 75 이하 범위에서 시·도조례로 정합니다(제54조제4항). 서울은 과밀억제권역입니다.
조합원 지위 양도 제한 시점도 재건축이 훨씬 이릅니다. 투기과열지구에서 재건축은 조합설립인가 후, 재개발은 관리처분계획인가 후입니다(제39조제2항).
어디서 오래 걸리나
동의율을 채우는 구간이 첫 번째 병목입니다. 동별 과반수 요건 때문에 전체 동의가 충분해도 한 동에서 몇 년을 보내는 경우가 있습니다.
두 번째는 공사비입니다. 최근 몇 년간 공사비 인상으로 시공사와의 협상이 길어지면서 사업시행인가나 관리처분인가 단계에서 정체되는 사례가 늘었습니다.
이 사이트에서 각 사업장의 추진경과를 보면 단계 사이의 실제 간격을 날짜로 확인할 수 있습니다. 옆 단지와 비교해 보면 우리 구역이 빠른지 느린지 가늠이 됩니다.
자주 묻는 질문
- 안전진단과 재건축진단은 다른 건가요?
- 같은 절차입니다. 현행 도시 및 주거환경정비법 제12조가 재건축진단이라는 이름을 쓰고 있고, 행정 데이터와 일상 표기에는 안전진단이 남아 있습니다. 이 사이트의 진행단계 표기도 원본 데이터를 따라 안전진단으로 나옵니다.
- 재건축 동의율 70%만 넘으면 되나요?
- 아닙니다. 전체 구분소유자 70% 이상과 토지면적 70% 이상에 더해 각 동별 구분소유자 과반수 동의가 따로 필요합니다(도정법 제35조제3항). 동별 요건을 못 채우면 전체 비율이 높아도 인가가 나지 않습니다.
- 조합설립에 동의하지 않으면 어떻게 되나요?
- 사업시행계획인가 고시 후 조합이 동의 여부를 회답하라고 촉구하고, 끝내 동의하지 않으면 매도청구 대상이 됩니다(도정법 제64조). 재개발의 수용에 대응하는 절차입니다.