진행단계 보는 법, 이 사이트의 16단계

16단계와 그 뜻

앞에서부터 순서대로입니다. 각 단계 이름을 누르면 그 단계에 있는 서울 전체 사업장을 볼 수 있습니다.

1. 안전진단 — 재건축의 재건축진단 절차입니다. 현행법은 재건축진단이라 부르지만 원본 데이터 표기를 따릅니다.
2. 정비계획수립 — 구역 경계와 용도지역, 용적률의 골격을 짜는 단계입니다.
3. 정비구역지정 — 구역이 고시로 확정됩니다. 여기부터 대상이 명확해집니다.
4. 조합원모집신고 — 조합원을 모으겠다고 신고한 단계입니다.
5. 추진위원회승인 — 조합 설립을 준비하는 조직이 승인됩니다.
6. 사업시행자지정 — 조합이 아니라 공공이나 지정개발자가 시행하는 경우의 단계입니다.
7. 조합설립인가 — 조합이 법인으로 성립합니다.
8. 심의 — 건축·경관·교통 등 각종 위원회 심의 단계입니다.
9. 사업시행인가 — 건축계획과 사업비가 확정되고 고시됩니다. 감정평가의 기준 시점입니다.
10. 관리처분인가 — 개인별 배정 평형과 분담금이 확정됩니다.
11. 분양 — 일반분양이 진행되는 단계입니다.
12. 착공 — 공사가 시작됩니다.
13. 준공 — 사용검사를 받고 입주가 가능해집니다.
14. 이전고시 — 소유권이 법적으로 넘어옵니다. 고시가 있은 날의 다음 날에 취득합니다.
15. 조합해산·청산 — 정산을 마치고 조합이 사라집니다.
16. 미지정 — 원본에서 단계를 읽어낼 수 없는 경우입니다.

단계가 순서대로 가지 않는 이유

위 순서는 표준 절차이지 모든 구역이 밟는 경로가 아닙니다. 조합이 아니라 공공이 시행하면 추진위원회승인과 조합설립인가를 건너뛰고 사업시행자지정으로 갑니다.

심의는 한 번에 끝나지 않고 사업시행인가 전후로 여러 번 돌기도 합니다. 사업시행계획을 변경하면 인가를 다시 받으므로 같은 단계가 여러 번 기록되기도 합니다.

거꾸로 가는 경우도 있습니다. 조합이 해산되거나 정비구역이 해제되면 앞 단계로 돌아가거나 사업이 종료됩니다. 이 사이트에서 조합해산·청산으로 표시된 구역 중에는 사업을 마쳐서가 아니라 무산되어 그렇게 된 곳이 있습니다.

단계보다 추진경과를 보라

진행단계는 한 장의 라벨이라 언제부터 그 상태였는지를 말해 주지 않습니다. 사업시행인가라고 표시돼 있어도 작년에 받은 곳과 8년 전에 받고 멈춘 곳은 전혀 다른 상황입니다.

상세 페이지의 추진경과에는 승인·고시·총회 이력이 날짜순으로 정리돼 있습니다. 마지막 기록의 날짜를 보면 그 구역이 살아 움직이는지 멈춰 있는지 알 수 있습니다.

최근 추진 현황 페이지에서는 최근에 경과가 갱신된 구역만 모아 볼 수 있습니다. 실제로 진도가 나가는 곳을 찾을 때 유용합니다.

사업개요의 빈칸은 빈칸 그대로다

세대수, 용적률, 건폐율, 연면적, 대지면적, 시공사 같은 값은 원본에 있으면 그대로 싣고 없으면 비워 둡니다. 추정해서 채우지 않습니다.

사업 초기 단계일수록 비어 있는 항목이 많습니다. 계획이 아직 확정되지 않았으니 당연한 일입니다. 확보율은 데이터 출처 페이지에 항목별로 공개해 두었습니다.

값이 있더라도 어느 단계의 숫자인지 확인해야 합니다. 사업시행인가 전이면 계획치이고, 인가 이후면 인가로 확정된 값입니다.

데이터는 언제 갱신되나

주 1회 자동으로 수집합니다. 각 페이지 하단과 데이터 출처 페이지에 최종 수집일이 표시됩니다.

원본은 서울시 정비사업 정보몽땅이고, 구역 경계 폴리곤은 서울시 도시계획정보체계에서 가져옵니다. 원본이 갱신되지 않으면 이 사이트도 갱신되지 않습니다.

행정 고시와 원본 반영 사이에 시차가 있습니다. 법적·재산상 판단은 반드시 원문 고시와 관할 구청으로 확인하세요.

같은 단계라도 사업구분에 따라 뜻이 다르다

조합설립인가는 재개발이든 재건축이든 같은 이름이지만 넘어야 할 문턱이 다릅니다. 재개발은 토지등소유자 4분의 3 이상과 토지면적 2분의 1 이상, 재건축은 각 동별 구분소유자 과반수에 더해 전체 100분의 70 이상입니다(도정법 제35조).

사업시행인가도 마찬가지입니다. 재건축이라면 이 인가 고시일부터 매도청구 절차가 시작되지만(제64조), 재개발에는 그 절차가 없습니다.

관리처분인가는 재개발에서 조합원 지위 양도 제한이 시작되는 시점이고, 재건축에서는 이미 조합설립인가부터 제한이 걸려 있습니다(제39조제2항). 같은 라벨을 보고도 판단이 달라져야 하는 이유입니다.

목록을 어떻게 걸러 볼 것인가

자치구별, 동별로 좁혀 보는 것이 가장 직관적입니다. 다만 구 단위는 사업장이 수십 곳이라 한눈에 안 들어오므로, 단계나 사업구분을 같이 걸어 좁히는 편이 낫습니다.

규모로 보려면 세대수 순위가 유용합니다. 다만 세대수를 확보하지 못한 구역은 순위에서 빠지므로, 순위에 없다고 작은 사업장인 것은 아닙니다.

시공사별 페이지에서는 특정 건설사가 참여한 현장을 모아 볼 수 있습니다. 원본의 시공사 표기가 제각각이라 표준 회사명으로 정규화해 묶었습니다. 컨소시엄이면 참여사 모두에 걸립니다.

지도에서는 구역 경계를 직접 볼 수 있습니다. 다만 모든 사업장에 경계 폴리곤이 붙어 있지는 않습니다. 확보율은 데이터 출처 페이지에 공개해 두었습니다.

이 사이트가 하지 않는 것

값을 추정해 채우지 않습니다. 원본에 없으면 비워 둡니다. 세대수가 없는 구역을 비슷한 구역의 평균으로 메우면 목록은 보기 좋아지지만 그 숫자는 사실이 아닙니다.

사업성이나 투자 가치를 평가하지 않습니다. 비례율이나 예상 수익을 계산해 보여주지 않는 이유는 그 계산에 필요한 값 대부분이 공개 데이터에 없기 때문입니다. 종전자산 감정평가액과 확정 공사비는 조합 내부 자료입니다.

순위를 매길 때도 확보된 값만 씁니다. 세대수 순위에 없는 구역은 작은 사업장이 아니라 세대수가 확보되지 않은 사업장입니다.

본문이 지나치게 얇은 상세 페이지는 검색엔진 색인 대상에서 제외합니다. 내용이 없는 페이지를 색인시켜 방문자를 끌어오는 것은 서로에게 손해이기 때문입니다. 링크는 그대로 살아 있어 사이트 안에서는 정상적으로 찾아갈 수 있습니다.

자주 묻는 질문

조합해산·청산이면 사업이 끝난 건가요?

둘 다입니다. 준공과 이전고시를 마치고 정산 후 해산한 경우도 있고, 사업이 무산되어 조합이 해산된 경우도 있습니다. 상세 페이지의 추진경과에서 준공·이전고시 기록이 있는지 보면 구분됩니다.

우리 구역 단계가 실제와 다릅니다.

원본 데이터 반영에 시차가 있거나, 원본의 단계 표기가 이 사이트의 16단계 중 어디에 해당하는지 판정하기 어려운 경우입니다. 최신 상황은 관할 구청 고시와 조합에 확인하는 것이 확실합니다.

미지정은 무슨 뜻인가요?

원본에서 진행단계를 읽어낼 수 없었다는 뜻입니다. 사업이 없다는 뜻이 아니라 데이터가 없다는 뜻입니다.