용적률과 건폐율, 정비사업에서 무엇을 좌우하나
용적률은 정비사업의 사업성을 결정하는 단 하나의 숫자에 가깝습니다. 몇 세대를 더 지을 수 있는지가 여기서 나오고, 그 세대를 팔아 나오는 돈이 비례율과 분담금을 좌우합니다.
두 숫자의 뜻
건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율입니다. 땅을 얼마나 넓게 덮었는지를 나타내므로, 건폐율이 낮으면 동 사이가 넓고 단지 안에 빈 땅이 많습니다.
용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율입니다. 지상층 바닥면적을 모두 더한 값을 땅 면적으로 나눈 것이라, 얼마나 높이 많이 지었는지를 나타냅니다.
정비사업에서 중요한 것은 용적률입니다. 건폐율은 배치의 문제이지만 용적률은 곧 세대수이고, 세대수는 곧 일반분양 물량이며, 일반분양 물량은 곧 사업비를 메우는 돈입니다.
정비계획 용적률이 출발점이다
정비구역을 지정할 때 정비계획으로 용적률이 정해집니다. 이 사이트의 각 사업장 상세 페이지에 표시되는 용적률은 사업개요에 기재된 값으로, 대개 이 정비계획 또는 사업시행계획인가로 확정된 수치입니다.
사업시행계획서에는 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획이 반드시 포함됩니다(도정법 제52조제1항제9호). 즉 사업시행계획인가 단계에서 용적률이 행정적으로 확정됩니다.
그래서 사업시행인가를 받기 전 구역의 세대수와 용적률은 계획치이고, 인가 이후 값이 실제에 가깝습니다. 목록에서 두 구역을 비교할 때는 어느 단계의 숫자인지 함께 봐야 합니다.
법적상한용적률 — 정비계획 용적률을 넘을 수 있다
도정법은 일정 요건을 갖춘 정비사업에 대해 정비계획으로 정해진 용적률에도 불구하고 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 국토의 계획 및 이용에 관한 법률과 관계 법률에 따른 용적률의 상한까지 건축할 수 있게 합니다. 이 상한을 법적상한용적률이라고 부릅니다(제54조제1항).
대상은 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에서 시행하는 재개발사업과 재건축사업입니다. 주거지역과 대통령령으로 정하는 공업지역으로 한정합니다. 서울은 과밀억제권역에 속합니다. 그 밖의 지역은 시·도조례로 정하는 지역이 대상입니다.
재정비촉진지구에서 시행되는 재개발·재건축사업은 이 조문의 적용에서 제외됩니다(제54조제1항 괄호).
법적상한까지 올리는 경우 시·군·구 조례가 정한 용적률 제한과 정비계획이 정한 허용세대수 제한을 받지 않습니다(제54조제2항). 세대수 상한까지 함께 풀린다는 점이 실무에서 큽니다.
상한이 높아도 못 올리는 경우
법적상한용적률은 종이 위의 숫자이고, 실제로는 다른 법의 높이 제한에 먼저 걸립니다. 도정법은 이런 경우 건축이 가능한 용적률을 상한으로 본다고 정하고 있습니다(제54조제3항).
- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 건축물의 층수제한
- 건축법에 따른 높이제한, 그리고 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한
- 공항시설법에 따른 장애물 제한표면구역 내 높이제한
- 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전구역 내 높이제한
- 문화유산·자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률에 따른 건축제한
- 그 밖에 시장·군수등이 근거를 제시하고 지방도시계획위원회 또는 건축위원회가 심의를 거쳐 용적률 완화가 불가능하다고 인정한 경우
올린 대가 — 국민주택규모 주택
법적상한용적률에서 정비계획으로 정해진 용적률을 뺀 것을 초과용적률이라고 합니다. 사업시행자는 이 초과용적률의 일정 비율에 해당하는 면적에 국민주택규모 주택을 건설해야 합니다(제54조제4항).
비율은 사업 종류와 지역에 따라 다릅니다. 과밀억제권역에서 재건축사업은 초과용적률의 100분의 30 이상 100분의 50 이하, 재개발사업은 100분의 50 이상 100분의 75 이하 범위에서 시·도조례로 정합니다. 과밀억제권역 밖에서는 재건축이 100분의 50 이하, 재개발이 100분의 75 이하입니다.
법이 정한 것은 범위이고 실제 비율은 시·도조례가 정합니다. 서울의 구체적인 값은 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례를 확인해야 합니다. 여기에 특정 숫자를 단정해 적지 않는 이유입니다.
정리하면 용적률을 올리는 것은 공짜가 아닙니다. 늘어난 만큼의 절반 안팎을 국민주택규모 주택으로 돌려놓아야 하고, 재개발이 재건축보다 그 비율이 높습니다.
이 사이트에서 용적률을 보는 법
각 사업장 상세 페이지의 사업개요에 용적률과 건폐율이 있습니다. 확보하지 못한 값은 비워 둡니다. 없는 값을 추정해 채우지 않습니다.
용적률 순위 페이지에서 서울 전체를 정렬해 볼 수 있습니다. 다만 용도지역이 다르면 상한 자체가 다르므로, 용적률이 높다고 사업성이 좋다는 뜻은 아닙니다. 같은 용도지역, 비슷한 단계끼리 비교해야 의미가 있습니다.
세대수와 함께 보는 것이 낫습니다. 용적률이 비슷해도 대지면적이 크면 세대수가 훨씬 많고, 일반분양 물량도 그만큼 커집니다.
용적률이 세대수로 바뀌는 과정
용적률만으로는 세대수가 나오지 않습니다. 대지면적에 용적률을 곱하면 지을 수 있는 연면적이 나오고, 그 연면적을 세대당 평균 면적으로 나누면 대략의 세대수가 됩니다.
그래서 같은 용적률이라도 대지가 넓으면 세대수가 훨씬 많고, 같은 대지라도 소형 위주로 계획하면 세대수가 늘어납니다. 용적률 숫자 하나로 두 구역의 사업성을 비교할 수 없는 이유입니다.
이 사이트의 상세 페이지에는 대지면적, 연면적, 용적률, 세대수가 함께 있습니다. 네 숫자를 같이 보면 계획의 성격이 드러납니다. 연면적 대비 세대수가 많으면 소형 위주, 적으면 중대형 위주입니다.
다만 용적률 계산의 연면적은 지상층 기준이고 사업개요에 실린 연면적은 지하를 포함한 값인 경우가 많아, 두 숫자를 그대로 나누면 맞지 않습니다. 대략의 성격을 보는 용도로만 쓰세요.
자주 묻는 질문
- 용적률이 높으면 무조건 좋은 건가요?
- 세대수가 늘어 사업성에 유리한 것은 맞습니다. 다만 법적상한까지 올리면 초과용적률의 일정 비율만큼 국민주택규모 주택을 지어야 하고(도정법 제54조제4항), 동 간격이 좁아지고 일조·조망이 나빠지는 대가도 따릅니다.
- 정비계획 용적률과 법적상한용적률은 어떻게 다른가요?
- 정비계획 용적률은 구역을 지정할 때 계획으로 정한 값이고, 법적상한용적률은 국토계획법 등 관계 법률이 허용하는 최대치입니다. 요건을 갖추면 지방도시계획위원회 심의를 거쳐 법적상한까지 건축할 수 있습니다(도정법 제54조제1항).
- 상세 페이지에 용적률이 비어 있는 이유는 무엇인가요?
- 원본 데이터인 서울시 정비사업 정보몽땅의 사업개요에 값이 없는 경우입니다. 이 사이트는 없는 값을 추정해 채우지 않습니다. 사업 초기 단계일수록 비어 있는 경우가 많습니다.