관리처분계획인가, 내 분담금이 확정되는 단계

언제 시작되나 — 분양신청이 끝나야 시작한다

관리처분계획은 분양신청기간이 종료된 뒤에 그 현황을 기초로 수립합니다(도정법 제74조제1항). 즉 분양신청이 먼저이고 관리처분이 나중입니다. 순서가 바뀌는 일은 없습니다.

분양공고는 사업시행계획인가 고시일부터 90일 이내에 해야 합니다. 사업시행계획인가 이후에 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날부터 셉니다(제72조제1항). 이 90일은 대통령령으로 정하는 경우에 한 번만 30일 범위에서 연장할 수 있습니다.

분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내입니다(제72조제2항). 조합이 관리처분계획 수립에 지장이 없다고 판단하면 20일 범위에서 한 차례만 연장할 수 있습니다. 이 기간을 놓치면 분양신청을 하지 않은 것이 되고, 아래 현금청산 절차로 넘어갑니다.

무엇이 확정되나

도정법 제74조제1항이 관리처분계획에 반드시 담아야 할 내용을 열거하고 있습니다. 조합원 입장에서 중요한 것만 추리면 다음과 같습니다.

1. 분양설계와 분양대상자 명단 — 누가 분양 대상인지가 명단으로 확정됩니다.
2. 분양대상자별 분양예정 대지·건축물의 추산액 — 내가 받을 집이 얼마로 잡히는지입니다.
3. 분양대상자별 종전의 토지·건축물 명세와 그 가격 — 내가 내놓는 자산이 얼마로 평가됐는지입니다. 기준 시점은 사업시행계획인가 고시가 있은 날입니다.
4. 정비사업비 추산액과 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기 — 얼마를, 언제 내야 하는지입니다. 재건축이면 재건축부담금에 관한 사항도 포함됩니다.
5. 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법 — 일반분양분, 공공지원민간임대주택, 임대주택, 부대·복리시설이 각각 구분됩니다.
6. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세와 평가액 — 세입자 보상의 근거가 여기서 정해집니다.

감정평가는 누가 하나 — 재개발과 재건축이 다르다

분양예정 자산의 추산액, 종전 자산의 가격, 세입자 손실보상액은 감정평가법인등이 평가한 금액을 산술평균해 산정합니다(제74조제4항제1호). 여기서 누가 감정평가법인을 고르는지가 사업 유형에 따라 갈립니다.

재개발사업은 시장·군수등이 선정·계약한 2인 이상의 감정평가법인등이 평가합니다. 재건축사업은 시장·군수등이 선정·계약한 1인 이상과 조합총회 의결로 선정·계약한 1인 이상이 함께 평가합니다. 재건축에서만 조합이 고른 평가법인이 들어간다는 뜻입니다.

감정평가 비용은 조합이 미리 예치하고, 시장·군수등이 그 예치금에서 직접 지급한 뒤 남은 돈을 정산합니다(같은 항 제3호). 조합이 평가법인에게 직접 돈을 주지 않게 해서 평가의 독립성을 지키려는 구조입니다.

공람 30일, 인가 결정 30일 — 다만 검증이 걸리면 60일

조합은 인가를 신청하기 전에 관계 서류 사본을 30일 이상 토지등소유자에게 공람하게 하고 의견을 들어야 합니다(제78조제1항). 감정평가액이나 평형 배정에 할 말이 있다면 실질적으로 이때가 첫 번째 창구입니다.

또 조합은 관리처분계획을 의결하는 총회 개최일부터 1개월 전에 분양예정 자산 추산액, 종전자산 가격, 사업비 추산액과 분담규모·분담시기를 각 조합원에게 문서로 통지해야 합니다(제74조제5항). 총회장에서 처음 숫자를 보는 일이 없도록 한 장치입니다.

시장·군수등은 인가 신청이 있은 날부터 30일 이내에 인가 여부를 결정해 통보해야 합니다. 다만 타당성 검증을 요청하는 경우에는 60일 이내로 늘어납니다(제78조제2항). 인가하면 그 내용을 지방자치단체 공보에 고시합니다.

타당성 검증이 걸리는 세 가지 경우

도정법 제78조제3항은 다음에 해당하면 시장·군수등이 공공기관에 관리처분계획의 타당성 검증을 반드시 요청하도록 하고 있습니다. 검증 비용은 조합에 부담시킬 수 있습니다.

1. 정비사업비가 사업시행계획인가 때의 사업비 기준으로 100분의 10 이상, 대통령령이 정하는 비율 이상 늘어나는 경우
2. 조합원 분담규모가 분양신청 때 통지했던 분담금 추산액 총액 기준으로 100분의 20 이상, 대통령령이 정하는 비율 이상 늘어나는 경우
3. 조합원 5분의 1 이상이 인가 신청이 있은 날부터 15일 이내에 시장·군수등에게 검증을 요청한 경우

분양신청을 하지 않았다면 — 90일과 60일

분양신청을 하지 않은 사람, 기간 종료 전에 철회한 사람, 관리처분계획에서 분양대상에서 제외된 사람에 대해서는 조합이 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 이내에 손실보상 협의를 해야 합니다(제73조제1항). 조합은 분양신청기간 종료일 다음 날부터 미리 협의를 시작할 수도 있습니다.

협의가 성립하지 않으면 그 기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 합니다(같은 조 제2항). 조합이 이 기간을 넘기면 지연일수에 따른 이자를 지급해야 하고, 이자율은 100분의 15 이하 범위에서 대통령령으로 정합니다(제3항).

요약하면 현금청산은 협의 90일, 그 뒤 60일이라는 법정 시간표 위에서 움직입니다. 다만 수용재결이나 소송으로 넘어가면 실제 종결까지는 훨씬 오래 걸립니다.

인가 이후의 일정

인가가 고시되면 이주가 시작됩니다. 조합은 이주비 대출을 알선하고, 세입자 보상과 명도 절차를 진행합니다. 이주가 끝나면 철거, 그다음 착공과 일반분양입니다.

관리처분인가부터 착공까지는 보통 1~2년이 걸립니다. 명도 소송이 길어지거나 공사비 협상이 틀어지면 더 늘어납니다. 이 사이트에서 관리처분인가 단계에 여러 해 머물러 있는 구역은 대개 이 구간에서 멈춰 있는 것입니다.

투기과열지구에서는 관리처분계획에 따른 분양대상자와 그 세대에 속한 자가 분양대상자 선정일부터 5년 이내에는 투기과열지구 안에서 다시 분양신청을 할 수 없습니다(제72조제6항). 조합원 분양분은 최초 관리처분계획 인가일이 기준입니다. 상속·결혼·이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우는 예외입니다.

이견이 있을 때

관리처분계획은 총회 의결을 거칩니다. 감정평가액이나 평형 배정에 이견이 있으면 공람 기간에 의견을 제출하고 총회에서 다투는 것이 순서입니다. 인가 후에는 행정소송이나 총회결의 무효 소송으로 가는 경우가 있습니다.

소송이 걸리면 사업이 수년간 멈출 수 있습니다. 반대로 분담금이 크게 늘었다면 위의 타당성 검증 요청이 소송보다 먼저 쓸 수 있는 수단입니다. 조합원 5분의 1을 모으면 되고, 기한은 인가 신청일부터 15일입니다.

자주 묻는 질문

분양신청 기간을 놓치면 어떻게 되나요?

분양신청을 하지 않은 자로 분류되어 현금청산 대상이 됩니다. 조합이 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 이내에 손실보상 협의를 하고, 협의가 안 되면 60일 이내에 수용재결 신청이나 매도청구소송으로 넘어갑니다(도정법 제73조).

종전자산 평가액은 언제를 기준으로 하나요?

사업시행계획인가 고시가 있은 날이 기준입니다(도정법 제74조제1항제5호). 사업시행계획인가 전에 허가를 받아 철거된 건축물은 그 허가를 받은 날이 기준입니다. 관리처분인가 시점이나 현재 시세가 아닙니다.

분담금이 통지받은 추산액보다 많이 늘었습니다. 방법이 있나요?

조합원 분담규모가 분양신청 때 통지된 분담금 추산액 총액 기준으로 100분의 20 이상 늘어나면 시장·군수등이 타당성 검증을 요청해야 합니다. 조합원 5분의 1 이상이 인가 신청일부터 15일 이내에 직접 검증을 요청할 수도 있습니다(도정법 제78조제3항).

관리처분계획인가까지 며칠이나 걸리나요?

신청 이후만 보면 30일, 타당성 검증이 걸리면 60일 이내에 인가 여부가 결정됩니다(도정법 제78조제2항). 다만 그 앞의 30일 이상 공람, 총회 1개월 전 통지, 감정평가 기간이 모두 필요하므로 실제로는 분양신청 종료부터 인가 고시까지 여러 달이 걸립니다.