재개발 사업 절차 전체 흐름

전체 순서

각 단계는 앞 단계가 끝나야 다음으로 넘어갑니다. 단계 사이에 몇 년씩 멈춰 있는 구역이 흔하고, 특히 조합설립인가 전후와 관리처분인가 전후에서 오래 정체됩니다.

1. 기본계획 수립 — 서울시가 10년 단위 도시·주거환경정비기본계획을 세웁니다. 개별 구역 이야기는 아직 아닙니다.
2. 정비계획 수립 및 정비구역 지정 — 구역 경계, 용도지역, 용적률, 예상 세대수가 이때 정해집니다. 사실상 사업의 골격이 결정되는 단계입니다.
3. 추진위원회 승인 — 조합을 만들기 위한 준비 조직입니다. 토지등소유자 동의를 받아 구청이 승인합니다.
4. 조합설립인가 — 법인격을 가진 조합이 생깁니다. 여기서부터 사업 주체가 명확해집니다.
5. 시공사 선정 — 조합원 총회에서 시공사를 정합니다. 공사비가 이때 처음 숫자로 나옵니다.
6. 사업시행인가 — 건축계획, 세대수, 임대주택 비율, 기부채납이 확정되고 인가가 고시됩니다.
7. 조합원 분양신청 — 새 아파트를 받을지, 현금청산을 받을지 선택합니다. 기한을 놓치면 현금청산 대상이 됩니다.
8. 관리처분계획인가 — 누가 어느 평형을 받고 얼마를 더 내는지가 확정됩니다. 실질적인 마지막 관문입니다.
9. 이주 및 철거 — 이주비 대출, 세입자 보상, 명도가 진행됩니다.
10. 착공 및 일반분양 — 공사가 시작되고 조합원 물량을 뺀 나머지가 일반에 분양됩니다.
11. 준공 및 입주 — 사용검사를 받고 입주합니다.
12. 이전고시 및 청산 — 새 등기가 정리되고 정산 후 조합이 해산합니다.

어느 단계가 가장 오래 걸리나

정비구역 지정과 조합설립인가 사이가 첫 번째 병목입니다. 동의율을 채우는 데 몇 년이 걸리고, 반대 측과의 갈등이 이 구간에서 표면화됩니다.

두 번째 병목은 사업시행인가와 관리처분인가 사이입니다. 감정평가 결과가 나오면서 조합원별 분담금이 처음 구체적인 숫자로 드러나고, 그 숫자에 대한 이견이 소송으로 이어지는 경우가 많습니다.

착공 이후는 상대적으로 예측 가능합니다. 다만 공사비 인상 협의로 착공 후 공사가 멈추는 사례가 최근 늘었습니다.

분양신청 — 가장 짧고 가장 중요한 창구

사업시행계획인가가 고시되면 조합은 90일 이내에 분양공고를 해야 합니다(도정법 제72조제1항). 사업시행계획인가 이후에 시공자를 선정했다면 시공자와 계약을 체결한 날부터 셉니다. 이 90일은 대통령령으로 정하는 경우에 한 번만 30일 범위에서 연장됩니다.

이때 조합은 각 소유자에게 종전 토지·건축물의 명세와 그 가격, 그리고 분담금 추산액을 통지합니다. 내가 얼마를 더 내야 하는지를 처음 숫자로 받아 보는 시점입니다.

분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내입니다(제72조제2항). 조합이 관리처분계획 수립에 지장이 없다고 보면 20일 범위에서 한 차례만 연장할 수 있습니다. 전체가 10년 넘게 걸리는 사업에서 이 한두 달이 새 아파트를 받을지 현금을 받을지 가르는 구간입니다.

신청하지 않으면 현금청산 대상이 됩니다. 조합은 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 이내에 손실보상 협의를 해야 하고, 협의가 안 되면 그 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 합니다(제73조).

관리처분계획인가 — 실질적인 마지막 관문

관리처분계획은 분양신청 현황을 기초로 수립합니다. 누가 어느 평형을 받고 얼마를 더 내는지, 세입자 보상은 어떻게 하는지가 여기서 확정됩니다(제74조제1항).

조합은 인가를 신청하기 전에 관계 서류 사본을 30일 이상 공람하게 하고 의견을 들어야 하며, 총회 개최일 1개월 전에는 분양예정 자산 추산액·종전자산 가격·사업비와 분담규모를 각 조합원에게 문서로 통지해야 합니다(제78조제1항, 제74조제5항).

시장·군수등은 신청일부터 30일 이내에 인가 여부를 결정합니다. 사업비가 10% 이상 늘거나 분담금이 20% 이상 늘거나 조합원 5분의 1 이상이 15일 이내에 요청하면 타당성 검증이 걸리고, 이때는 60일 이내가 됩니다(제78조제2항·제3항).

준공에서 이전고시까지 — 소유권은 언제 넘어오나

준공인가 고시가 나면 조합은 지체 없이 대지확정측량과 토지 분할 절차를 거쳐, 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 소유권을 이전해야 합니다(도정법 제86조제1항). 사업을 효율적으로 추진할 필요가 있으면 공사가 전부 끝나기 전이라도 완공된 부분만 준공인가를 받아 먼저 이전할 수 있습니다.

조합은 소유권을 이전하려는 내용을 지방자치단체 공보에 고시한 뒤 시장·군수등에게 보고합니다. 분양받을 자는 그 고시가 있은 날의 다음 날에 소유권을 취득합니다(같은 조 제2항). 입주한 날이 아니라 이전고시 다음 날이 법적인 취득 시점입니다.

이전고시가 끝나야 청산금 정산과 조합 해산·청산으로 넘어갑니다. 입주를 마치고도 조합이 몇 년 더 남아 있는 구역이 흔한 이유가 여기 있습니다.

단계별로 확인할 서류

정비구역 지정과 사업시행인가, 관리처분인가는 모두 고시 사항입니다. 서울시보나 구청 고시·공고란에서 원문을 확인할 수 있고, 이 사이트의 각 사업장 페이지에 있는 추진경과에도 승인·고시 이력이 날짜별로 정리돼 있습니다.

조합 내부 자료(총회 자료, 감정평가서, 관리처분계획서)는 조합원에게만 공개되는 경우가 많습니다. 조합 사무실이나 정비사업 정보몽땅의 정보공개 항목을 확인하세요.

자주 묻는 질문

정비구역으로 지정되면 반드시 재개발이 되나요?

아닙니다. 지정 후에도 동의율 미달, 사업성 부족, 조합 내부 갈등으로 장기간 정체되거나 정비구역이 해제되는 경우가 있습니다. 실제로 서울에서 구역 지정 후 해제된 사례가 상당수 있습니다.

분양신청 기간은 얼마나 되나요?

통지받은 날부터 30일 이상 60일 이내입니다(도정법 제72조제2항). 조합이 관리처분계획 수립에 지장이 없다고 판단하면 20일 범위에서 한 차례만 연장할 수 있습니다. 이 기간을 넘기면 현금청산 대상이 되므로 통지를 놓치지 않는 것이 중요합니다.

이 사이트에서 우리 구역이 지금 어느 단계인지 어떻게 보나요?

각 사업장 상세 페이지 상단에 진행단계가 표시되고, 아래 추진경과에 승인·고시·총회 이력이 날짜순으로 정리돼 있습니다. 같은 단계의 다른 구역은 진행단계별 목록에서 한 번에 볼 수 있습니다.

조합설립인가가 나면 집을 팔 수 있나요?

매매 자체는 가능하지만, 투기과열지구에서는 조합원 지위 양도가 제한될 수 있습니다. 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획인가 이후가 기준입니다(도정법 제39조). 예외 사유가 여러 개 있어 실제 거래 전에는 반드시 확인이 필요합니다.