재개발·재건축 단계별 동의율과 의결 요건 총정리

먼저 구분할 것 — 동의율과 의결 정족수

조합설립인가까지는 토지등소유자에게 동의서를 받아 그 비율을 셉니다. 이것이 흔히 말하는 동의율입니다. 서면동의서나 전자서명동의서로 받고, 서면동의서는 성명을 적고 지장을 날인한 뒤 신분증 사본을 붙여야 합니다(도정법 제36조제1항).

조합이 설립된 뒤의 결정은 동의서가 아니라 총회 의결로 합니다. 이때는 몇 명이 출석했는지와 출석자 중 몇 명이 찬성했는지, 두 가지를 봅니다. 같은 사업이라도 단계에 따라 보는 숫자의 종류가 달라지는 이유입니다.

표의 숫자는 법률이 정한 값입니다. 정관·규약·시도 조례·시행령으로 더 정하는 부분(동의 대상과 산정 방법, 경미한 변경의 범위 등)은 구역마다 다를 수 있으니 해당 조합의 정관과 관할 구청에서 확인해야 합니다.

조합 방식 — 단계별 동의·의결 요건

재개발·재건축 모두 대부분의 사업은 조합이 시행합니다. 순서대로 어떤 숫자가 필요한지 정리했습니다. 재개발과 재건축이 같으면 한 칸에 '공통'으로 적었습니다.

재개발과 재건축, 가장 크게 갈리는 곳은 조합설립 동의

재개발은 사람 수(토지등소유자 4분의 3)와 땅 면적(토지소유자 2분의 1) 두 축을 모두 넘기면 됩니다. 재건축은 동별 과반수라는 세 번째 조건이 붙습니다. 전체 70%를 넘겨도 한 동에서 과반을 못 채우면 인가가 나지 않는 것이 재건축의 병목입니다.

추진위원회 단계에서 동의한 사람은 별도 동의 없이 조합설립에도 동의한 것으로 봅니다. 다만 조합설립인가를 신청하기 전에 시장·군수등과 추진위원회에 반대 의사를 밝히면 간주에서 빠집니다(제31조제3항). 추진위원회 동의서를 쓸 때 이 효과를 설명하고 알려야 합니다(제31조제6항).

조합설립 동의를 받기 전에 추진위원회는 추정분담금 등 대통령령으로 정하는 정보를 소유자에게 제공해야 합니다(제35조제10항). 동의서는 시장·군수등이 검인하거나 확인한 것을 써야 하고, 검인 없는 동의서는 효력이 없습니다(제36조제3항).

조합 설립 후 — 총회 의결은 어떻게 세나

총회 의결은 법이나 정관에 다른 규정이 없으면 조합원 과반수 출석에 출석 조합원 과반수 찬성입니다(제45조제3항). 사업시행계획서와 관리처분계획의 수립·변경은 조합원 과반수 찬성이 필요하고, 정비사업비가 100분의 10 이상 늘어나는 경우(생산자물가상승률분과 손실보상 금액은 제외)에는 조합원 3분의 2 이상 찬성이 필요합니다(제45조제4항).

직접 출석 요건도 따로 있습니다. 총회 의결은 조합원 10% 이상이 직접 출석해야 하고, 시공자 선정 총회는 조합원 과반수가 직접 출석해야 합니다. 창립총회, 시공자 선정 취소 총회, 사업시행계획서와 관리처분계획의 작성·변경 총회 등 대통령령이 정하는 총회는 20% 이상입니다(제45조제10항).

서면으로 의결권을 행사하면 정족수 산정에서 출석한 것으로 봅니다. 배우자·직계존비속·형제자매 중 성년자나 해외 거주 조합원이 지정한 대리인, 법인의 대리인을 통한 행사와 전자적 방법도 직접 출석으로 인정됩니다(제45조제5항~제10항).

조합을 거치지 않는 방식과 구역 해제

조합이 아닌 방식으로 사업을 하거나 구역을 해제하는 경우에도 동의율이 붙습니다.

이 사이트에서 어떻게 활용하나

각 사업장 상세 페이지의 추진경과에서 추진위원회 승인일과 조합설립인가일, 총회 일정을 확인할 수 있습니다. 승인 이후 몇 년째 다음 단계가 없다면 어느 관문의 숫자를 못 채우고 있는지 위 표에서 찾아볼 수 있습니다.

추진위원회 승인 후 3년 안에 조합설립인가를 신청하지 않거나 조합설립인가 후 3년 안에 사업시행계획인가를 신청하지 않으면, 시장·군수등이 직접 시행하거나 LH 등을 시행자로 지정할 수 있습니다(제26조제1항제3호). 이 경우 지정·고시일 다음 날 추진위원회 승인이나 조합설립인가는 취소된 것으로 봅니다(제26조제3항).

자주 묻는 질문

재개발은 몇 퍼센트 동의를 받아야 조합설립이 되나요?

토지등소유자의 4분의 3 이상(75%)과 토지면적 2분의 1 이상 토지소유자의 동의가 모두 필요합니다(도정법 제35조제2항). 사람 수와 땅 면적 둘 다 넘겨야 합니다.

재건축은 동의율 70%만 넘으면 되나요?

아닙니다. 전체 구분소유자 100분의 70 이상과 토지면적 100분의 70 이상에 더해 각 동별 구분소유자 과반수 동의가 따로 필요합니다. 구분소유자가 5명 이하인 동은 동별 요건에서 제외됩니다(제35조제3항).

추진위원회 승인에는 몇 퍼센트가 필요한가요?

토지등소유자 과반수의 동의입니다(도정법 제31조제1항). 재개발과 재건축이 같습니다. 추진위원회 동의자는 반대 의사를 따로 밝히지 않으면 조합설립에도 동의한 것으로 봅니다.

관리처분계획 총회는 몇 명이 찬성해야 통과되나요?

조합원 과반수의 찬성입니다. 정비사업비가 10% 이상 늘어나는 경우(생산자물가상승률분과 손실보상 금액 제외)에는 조합원 3분의 2 이상이 찬성해야 하고, 조합원 20% 이상이 직접 출석해야 합니다(도정법 제45조제4항·제10항).

총회에 가지 않으면 의결에 영향이 없나요?

서면으로 의결권을 행사하면 출석한 것으로 보지만, 직접 출석(대리인·전자적 방법 포함) 요건은 따로 있습니다. 시공자 선정은 조합원 과반수, 사업시행계획서와 관리처분계획은 20% 이상이 직접 출석해야 합니다. 불참하면 내 의사가 반영되지 않는 것은 물론 직접 출석 정족수를 채우지 못할 수도 있습니다.

동의서에 도장을 찍은 뒤 철회할 수 있나요?

동의한 사항의 철회도 서면동의서나 전자서명동의서로 해야 합니다(제36조제1항). 철회 시기와 효력은 대통령령과 시행령이 정하므로, 철회하려면 시기를 놓치지 않도록 관할 구청과 추진위원회에 먼저 확인하세요.