재건축 안전진단(재건축진단), 무엇을 어떻게 보는가

이름이 바뀌었다

현행 도정법 제12조의 제목은 재건축사업을 위한 재건축진단입니다. 조문 안에서도 일관되게 재건축진단이라는 용어를 씁니다.

다만 행정 데이터와 언론, 그리고 현장의 말에는 안전진단이 그대로 남아 있습니다. 이 사이트의 진행단계 표기도 원본 데이터를 따라 안전진단으로 나옵니다. 같은 절차를 가리키는 말이니 혼동하지 않아도 됩니다.

언제 하나 — 첫 관문이 아니라 사업시행계획인가 전까지

시장·군수등은 정비예정구역별 정비계획의 수립시기가 도래한 때부터 사업시행계획인가 전까지 재건축진단을 실시해야 합니다(제12조제1항).

이 문장의 무게는 사업시행계획인가 전까지라는 부분에 있습니다. 진단을 통과해야만 정비계획을 세울 수 있던 구조에서, 사업을 진행하면서 인가 전까지 받으면 되는 구조로 바뀐 것입니다. 진단이 사업의 출발을 막는 장치에서 인가 판단의 재료로 옮겨갔다고 이해하면 됩니다.

시장·군수등은 재건축진단 결과와 도시계획 및 지역 여건 등을 종합적으로 검토해 사업시행계획인가 여부를 결정합니다(제12조제6항). 여기에는 사업 시기 조정도 포함됩니다.

누가 요청할 수 있나, 비용은 누가 내나

소유자 쪽에서 먼저 요청할 수 있습니다. 정비계획 입안을 요청하거나 제안하려는 자, 정비예정구역으로 지정되지 않은 지역에서 재건축을 하려는 자, 이미 정비구역으로 지정된 지역에서 사업을 하려는 자 등이 건축물 및 그 부속토지 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 실시를 요청하면 시장·군수등은 재건축진단을 실시해야 합니다(제12조제2항).

추진위원회나 사업시행자가 요청하는 경우도 같습니다. 즉 사업 주체가 정해진 뒤에도 요청할 수 있습니다.

이 경우 시장·군수등은 재건축진단에 드는 비용을 요청한 자에게 부담하게 할 수 있습니다(같은 항). 실무에서 소유자들이 모아서 내거나 추진위원회 예산으로 처리하는 이유입니다.

무엇을 평가하나

시장·군수등은 대통령령으로 정하는 재건축진단기관에 의뢰해 주거환경 적합성, 해당 건축물의 구조안전성, 건축마감, 설비노후도 등에 관한 재건축진단을 실시합니다(제12조제4항).

재건축진단기관은 국토교통부장관이 정해 고시하는 기준에 따라 진단을 실시해야 하며, 이 기준에는 건축물의 내진성능 확보를 위한 비용이 포함됩니다(제12조제5항). 항목별 배점과 판정 기준은 이 고시에서 정해지고 정책에 따라 조정돼 왔으므로, 특정 시점의 점수 체계를 여기에 단정해 적지 않습니다.

진단기관은 결과보고서를 작성해 시장·군수등과 실시를 요청한 자에게 제출합니다. 요청한 쪽도 결과를 직접 받습니다.

구조안전성 비중이 높으면 실제로 위험해야 통과되고, 주거환경·설비 비중이 높으면 살기 불편한 정도로도 통과가 가능해집니다. 재건축진단이 기술 문제이면서 동시에 정책 문제인 이유입니다.

대상은 주택단지 단위

재건축진단은 주택단지의 건축물을 대상으로 하며, 연접한 단지를 포함합니다(제12조제3항). 동 하나만 따로 진단하는 방식이 아닙니다.

다만 대통령령으로 정하는 주택단지의 건축물은 진단 대상에서 제외할 수 있습니다. 구체적인 제외 대상은 시행령에서 정하므로 관할 구청에 확인해야 합니다.

이 사이트에서 보는 법

진행단계가 안전진단으로 표시된 구역은 재건축진단 단계에 있거나 그 이력이 기록된 곳입니다. 상세 페이지의 추진경과에 진단 관련 이력이 날짜별로 남아 있는 경우가 있습니다.

다만 재건축진단은 시장·군수등이 실시하는 절차라 조합 쪽 추진경과에 잘 드러나지 않는 경우도 많습니다. 정확한 진행 상황은 관할 구청 주택과에 확인하는 것이 확실합니다.

옛 설명과 섞이기 쉬운 지점

재건축진단을 다루는 오래된 글에는 예비안전진단과 정밀안전진단을 나누고, 예비 단계를 통과해야 정밀로 넘어간다고 쓴 것이 많습니다. 현행 도정법 제12조는 재건축진단을 하나의 절차로 규정하고 세부 사항을 대통령령과 국토교통부장관 고시에 위임하고 있습니다. 단계 구분과 명칭은 하위 규정에서 정해지므로 특정 시점의 용어를 절대적인 것으로 받아들이지 않는 편이 낫습니다.

또 하나 자주 보이는 오해는 진단을 통과하지 못하면 재건축이 영영 불가능하다는 설명입니다. 재건축진단의 결과는 시장·군수등이 사업시행계획인가 여부를 결정할 때 도시계획과 지역 여건 등과 함께 종합적으로 검토하는 재료입니다(제12조제6항). 결과 하나로 자동 결정되는 구조가 아닙니다.

진단 결과보고서는 시장·군수등뿐 아니라 실시를 요청한 자에게도 제출됩니다(제12조제5항). 비용을 부담해 요청했다면 결과를 직접 받아 볼 수 있다는 뜻입니다.

재개발에는 왜 없나

재건축진단은 재건축사업에만 있는 절차입니다. 재건축은 기반시설은 양호하지만 건물이 노후한 공동주택 단지를 대상으로 하므로, 그 건물이 정말 다시 지어야 할 상태인지를 따로 확인할 필요가 있습니다.

재개발은 정비기반시설이 열악한 지역의 주거환경을 개선하는 사업입니다. 구역 지정의 근거가 개별 건물의 구조안전성이 아니라 지역 전체의 기반시설 상태이므로, 건물 단위의 진단 절차를 두지 않습니다.

그래서 이 사이트에서 진행단계가 안전진단으로 표시된 구역은 사실상 모두 재건축입니다. 재개발 구역에서 이 단계를 찾을 일은 없습니다.

진단을 요청하기 전에 확인할 것

비용이 먼저입니다. 요청한 쪽이 부담할 수 있으므로(도정법 제12조제2항), 누가 얼마를 어떻게 모을지 정하지 않은 채 동의부터 받으면 나중에 분쟁이 됩니다.

동의 요건도 확인해야 합니다. 건축물 및 그 부속토지 소유자의 10분의 1 이상입니다. 조합설립 동의율에 비하면 낮지만, 소유자 명부가 정리돼 있지 않으면 이 정도를 모으는 데도 시간이 걸립니다.

무엇보다 진단 결과가 사업의 시작이나 끝을 자동으로 결정하지 않는다는 점을 공유해 두는 편이 좋습니다. 결과는 시장·군수등이 사업시행계획인가 여부를 판단할 때 쓰는 여러 재료 중 하나입니다(제12조제6항).

자주 묻는 질문

준공 30년이 지나면 자동으로 진단을 받나요?

아닙니다. 연한은 요건의 하나일 뿐이고, 실제 진단은 시장·군수등의 절차나 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받은 요청으로 시작됩니다(도정법 제12조).

안전진단을 통과해야 재건축을 시작할 수 있나요?

현행법에서는 사업시행계획인가 전까지 실시하면 됩니다(도정법 제12조제1항). 진단 결과는 사업시행계획인가 여부를 결정할 때 종합적으로 검토되는 재료입니다(같은 조 제6항). 예전처럼 첫 관문에서 통과해야만 다음으로 넘어가는 구조가 아닙니다.

판정 등급과 기준 점수는 어떻게 되나요?

국토교통부장관이 정해 고시하는 기준에 따릅니다(도정법 제12조제5항). 배점과 판정 기준이 정책에 따라 조정돼 왔으므로 특정 단지의 상황은 관할 구청 주택과나 추진 주체에 확인하세요.

진단 비용은 누가 부담하나요?

소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 실시를 요청한 경우 등에는 시장·군수등이 요청한 자에게 비용을 부담하게 할 수 있습니다(도정법 제12조제2항).