분양가상한제 분양가 시산
분양가상한제가 적용되는 단지의 분양가는 택지비 + 기본형건축비 + 건축비 가산비용으로 정해집니다. 사업 조건을 넣으면 국토교통부 고시 기준으로 평당·세대당 상한이 얼마쯤 나오는지 계산합니다. 민간택지, 재건축, 재개발 사업을 고를 수 있습니다.
기본형건축비는 2026-09-15 시행 고시 제2026-488호 기준입니다(16~25층·전용 60~85㎡ 지상층 ㎡당 232만8천원). 매년 3월 1일·9월 15일에 바뀌고, 입주자모집승인 신청일에 가장 가까운 고시를 적용합니다.
택지를 사서 짓는 일반 민간 분양. 택지비는 감정평가기관 2곳의 평가액 평균에 가산비용을 더합니다. 분양하는 세대 전부가 상한 대상입니다.
1사업 개요
세대 구성 (주택공급면적 = 주거전용 + 주거공용)
| 형 | 전용(㎡) | 공급(㎡) | 총 세대 | 분양 세대 | 층수(선택) | |
|---|---|---|---|---|---|---|
2택지비
감정평가액에 더하는 비용 (규칙 제9조)
그 밖의 택지 관련 경비 — 항목별 금액과 예상 심의 조정률
기초·지반공사(흙막이·말뚝박기·암석)는 업체·팀 산출서가 택지비 가산에 넣는 관행이고, 규칙 제14조제5항은 건축비 가산으로도 다룹니다. 어느 쪽에 넣어도 총액은 같고 비중만 달라집니다. 부담금류(분담금·지역난방·광역교통)는 대체로 조정 없이 인정되는 것으로 보고 100%로 채웠습니다.
택지비 합계 = (감정평가액 평균 + 위 비용) × 주택 몫. ㎡당 택지비는 이 합계를 위 표의 주택공급면적 합계(80,000㎡)로 나눕니다. 팀 검토 시트도 모든 항목을 같은 공급면적으로 나누는 방식입니다.
3기본형건축비
4건축비 가산비용
설계 인증에 따른 설계비 가산
합성 추가 대가요율 0.00% (둘 이상이면 A + B/2 + C/3)
그 밖의 가산비용 — 항목별 금액과 예상 심의 조정률
규칙 별표 1의3의 항목별 산식은 이 시트에 없어 증빙 금액을 직접 넣습니다. 조정률은 심의에서 깎일 것으로 보는 비율이고, 울주 검토 시트와 3개 업체 산출서의 권장값(건축·기계·토목 81%, 전기 86%, 통신 87%, 조경 89%, 소방 90%)을 항목에 맞춰 채웠습니다. 사업마다 다르니 조정하세요.
5비교 (선택)
형별 분양가 상한 시산
| 형 | 적용 구간 | 택지비 | 지상층 | 지하층 | 가산 | ㎡당 합계 | 공급 평당 | 전용 평당 | 세대당 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 59형 | 16~25층 50㎡ 초과 ~ 60㎡ 이하 | 638만원 | 251만원 | 39만원 | 0만원 | 928만원 | 3,066만원 | 4,157만원 | 7.4억원 |
| 84형 | 16~25층 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하 | 638만원 | 233만원 | 39만원 | 0만원 | 909만원 | 3,005만원 | 4,006만원 | 10.2억원 |
㎡당 값은 모두 주택공급면적(전용 + 주거공용) 기준입니다. 지상층건축비 구간: 5층 이하 · 6~10층 · 11~15층 · 16~25층 · 26~30층 · 31~35층 · 36~40층 · 41~45층 · 46~49층, 전용면적 구간: 40 이하 / 40 초과 ~ 50 이하 / 50 초과 ~ 60 이하 / 60 초과 ~ 85 이하 / 85 초과 ~ 105 이하 / 105 초과 ~ 125 이하 / 125 초과㎡.
이 시트가 하는 일과 못 하는 일
- 시산입니다. 실제 분양가는 사업주체가 신청하고 시·군·구 분양가심사위원회가 택지비와 건축비 항목을 심사해 정합니다. 심사에서 가산비용이 깎이거나 감정평가가 재평가되면 결과가 달라집니다.
- 민간택지·재건축·재개발의 택지비는 감정평가 방식, 공공택지는 공급가격 방식입니다. 경·공매로 낙찰받았거나 공공기관에서 매입한 민간택지의 매입가 인정(감정평가액의 120% 한도 등)은 법·시행령 단서 규정이라 넣지 않았습니다.
- 택지비와 지하층건축비를 모두 주택공급면적 합계로 나눕니다. 규칙에 배분 기준이 따로 없지만 업체 산출서와 팀 검토 시트가 같은 방식입니다. 상가·업무시설이 섞인 사업은 「택지비 중 주택 몫」으로 조정하세요.
- 건축비 가산비용 중 고시에 비율이 정해진 것(구조형식, 특수형태, 설계 인증)과 성능등급 가산은 자동 계산합니다. 규칙 별표 1의3의 나머지 항목(홈네트워크, 에어컨 냉매배관, 기계환기 등)은 증빙 금액을 직접 넣고 예상 심의 조정률만 곱합니다. 지하층면적은 업체마다 달리 잡아 결과가 크게 갈리니, 연면적에 안 들어가는 지하주차장·피트를 빠뜨리지 마세요.
- 재건축·재개발의 조합원 분양분은 분양가상한제 대상이 아닙니다. 위 표의 「일반분양 세대」만 상한 합계에 들어갑니다.
- 민간택지 상한제 적용지역: 서울은 강남·서초·송파·용산 4개 구가 기존 지정 지역으로 알려져 있고, 2025년 10·15 대책에서 새로 규제지역이 된 곳은 적용 대상이 아니라고 발표됐습니다. 지정은 바뀔 수 있으니 국토교통부 고시를 확인하세요.
검증
- 울주 KTX역세권 A2블록(공공택지, 2,203세대) 산출서의 지상층건축비 560,206,929,200원을 2025-03 고시표로 원 단위까지 재현했습니다(자동 테스트). 위 「예시」 버튼이 이 사업의 조건을 채웁니다. 예시는 현행 고시(2026-09)를 쓰므로 당시 산출서(2025-03 고시)보다 건축비가 높게 나옵니다.
- 현행 고시 지상층건축비 표 63칸은 2025-03 표와 면적 구간별 비율이 행마다 일정한 것으로 오독 여부를 점검했습니다.
근거
- 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 국토교통부령 제1605호(2026-07-29 시행): 제7조(분양가격 = 기본형건축비 + 건축비 가산비용 + 택지비), 제9조(택지 가산비용), 제10~13조(감정평가), 제14조(기본형건축비·지역 조정)
- 「분양가상한제 적용주택의 기본형건축비 및 가산비용」 국토교통부고시 제2026-488호 (2026-09-15 시행): 지상층건축비·지하층건축비, 기본선택품목 제외 시 85%, 구조형식·설계비 가산, 공동주택 건설공사비지수 1.0708