신속통합기획이란 무엇인가

무엇을 바꾸는 제도인가

정비사업에서 가장 오래 걸리는 구간 중 하나가 정비계획을 세우고 정비구역으로 지정받기까지입니다. 주민이 계획안을 만들어 올리면 행정이 검토하고 보완을 요구하는 과정이 여러 차례 반복되기 때문입니다.

신속통합기획은 이 단계에서 서울시가 처음부터 함께 계획의 방향을 잡는 방식입니다. 각각 따로 진행되던 검토와 협의를 앞당겨 묶어 기간을 줄이는 것이 목표입니다.

중요한 것은 이 프로그램이 도정법의 절차를 건너뛰게 하지 않는다는 점입니다. 정비구역 지정, 조합설립인가, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가라는 법정 관문은 그대로 남습니다. 동의율 요건도 달라지지 않습니다.

법정 절차와 어디서 맞물리나

도정법은 정비계획의 입안을 주민 등이 요청하거나 제안할 수 있는 통로를 두고 있습니다. 신속통합기획은 그 입안 단계에 서울시가 참여하는 형태로 붙습니다.

재건축이라면 재건축진단과의 관계도 봐야 합니다. 현행법상 재건축진단은 정비계획 수립시기가 도래한 때부터 사업시행계획인가 전까지 실시하면 되고(도정법 제12조제1항), 정비계획 입안을 요청·제안하려는 자는 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 진단 실시를 요청할 수 있습니다(같은 조 제2항).

즉 계획을 앞당기더라도 조합설립 동의율(재개발 4분의 3, 재건축 각 동 과반수와 전체 100분의 70), 사업시행계획인가 60일, 관리처분계획 공람 30일 같은 법정 요건은 그대로 적용됩니다.

기간이 줄어든다는 말의 범위

줄어드는 것은 계획 수립과 구역 지정까지의 구간입니다. 조합설립 동의율을 채우는 데 걸리는 시간, 시공사 선정과 공사비 협상, 분양신청과 관리처분계획 수립, 이주와 명도에 걸리는 시간은 이 프로그램과 무관합니다.

전체 사업 기간에서 앞단이 차지하는 비중이 크기는 하지만, 뒷단에서 막히면 결국 같은 자리에 서게 됩니다. 이 사이트에서 정비구역지정을 마치고도 조합설립인가에서 오래 멈춰 있는 구역들이 그 예입니다.

확인해야 할 것

대상 선정 기준, 공모 일정, 지원 내용, 용적률이나 층수에 관한 인센티브는 서울시가 운영 기준으로 정하고 시기에 따라 바뀝니다. 법률에 고정된 값이 아니므로 이 문서에 특정 숫자를 단정해 적지 않습니다.

구체적인 조건은 서울특별시와 관할 구청의 공고를 직접 확인해야 합니다. 조합이나 추진 주체가 설명하는 인센티브가 확정된 것인지, 기대치인지도 구분해서 들어야 합니다.

용적률 완화가 실제로 가능한지는 별도로 봐야 합니다. 도정법상 법적상한용적률까지 올리더라도 층수제한, 일조 확보를 위한 높이제한 같은 다른 법의 제한에 먼저 걸리면 그만큼만 가능합니다(제54조제3항).

이 사이트에서 보는 법

신속통합기획으로 추진되는 구역도 진행단계는 동일한 16단계로 표시됩니다. 별도의 단계를 만들지 않았습니다. 법정 절차가 같기 때문입니다.

정비계획수립이나 정비구역지정 단계에 있는 구역의 추진경과를 보면 최근 몇 년 사이 움직임이 있었는지 확인할 수 있습니다. 계획 단계에서 실제로 속도가 나고 있는지는 이 날짜들로 판단하는 편이 낫습니다.

속도를 판단하는 더 확실한 방법

어떤 제도로 추진하든, 실제로 진도가 나가는지는 기록으로 확인하는 편이 정확합니다. 상세 페이지의 추진경과에 남은 마지막 날짜가 1년 안쪽이면 살아 움직이는 구역이고, 몇 년째 비어 있으면 멈춰 있는 구역입니다.

단계 사이의 간격도 비교할 수 있습니다. 정비구역지정에서 조합설립인가까지 몇 년이 걸렸는지, 조합설립에서 사업시행인가까지 얼마나 걸렸는지를 옆 구역과 맞춰 보면 그 구역의 속도가 드러납니다.

계획 단계를 아무리 앞당겨도 동의율을 채우는 시간은 줄지 않습니다. 이 사이트에서 정비구역지정을 마치고도 추진위원회승인이나 조합설립인가에서 여러 해 머물러 있는 구역이 그 증거입니다.

공공이 시행하는 경우와 헷갈리지 말 것

서울시나 구청이 계획 수립을 지원하는 것과, 공공이 사업시행자가 되는 것은 전혀 다른 이야기입니다. 후자는 도정법이 정한 사업시행자 지정 절차이고, 이 사이트에서는 사업시행자지정이라는 별도 단계로 표시됩니다.

공공이 시행자가 되면 조합을 만들지 않으므로 추진위원회승인과 조합설립인가를 거치지 않습니다. 대신 토지등소유자의 동의 요건이 사업시행자 지정 단계에 붙습니다.

조합 방식으로 가면서 계획 단계만 행정의 지원을 받는 것인지, 아예 공공이 시행자가 되는 것인지는 구역의 앞날을 크게 가릅니다. 공고문에서 이 부분을 먼저 확인하세요.

초기 단계 구역을 볼 때 주의할 점

정비계획수립이나 정비구역지정 단계의 구역은 확보된 정보가 적습니다. 세대수, 용적률, 연면적이 비어 있는 경우가 많고, 있더라도 계획치입니다. 사업시행계획인가로 확정되기 전까지는 바뀔 수 있는 숫자입니다.

추진경과도 짧습니다. 기록이 두세 건뿐인 구역이 흔합니다. 기록이 적다는 것은 아직 진행된 일이 적다는 뜻이기도 하고, 원본에 반영되지 않았다는 뜻이기도 합니다.

이 단계에서 언론이나 중개업소가 말하는 예상 세대수와 예상 일정은 계획의 계획입니다. 정비구역 지정조차 확정되지 않은 구역이라면 사업이 실제로 시작될지 자체가 미정입니다. 서울에서 구역 지정 후에도 해제된 사례가 상당수 있습니다.

정리하면 신속통합기획은 앞단을 당기는 장치이지 사업의 성패를 보장하는 장치가 아닙니다. 구역의 앞날을 가늠하려면 제도의 이름보다 동의율이 얼마나 모였는지, 추진경과의 마지막 날짜가 언제인지를 보는 편이 훨씬 정확합니다.

자주 묻는 질문

신속통합기획으로 하면 동의율이 낮아지나요?

아닙니다. 조합설립 동의 요건은 도시 및 주거환경정비법 제35조가 정한 값이고 행정 프로그램으로 달라지지 않습니다. 재개발은 토지등소유자 4분의 3 이상과 토지면적 2분의 1 이상, 재건축은 각 동별 과반수와 전체 100분의 70 이상입니다.

얼마나 빨라지나요?

줄어드는 구간은 정비계획 수립과 구역 지정까지입니다. 그 뒤의 조합설립, 시공사 선정, 분양신청, 관리처분, 이주·철거에 걸리는 시간은 달라지지 않습니다. 구체적인 목표 기간은 서울시 공고를 확인하세요.

용적률 인센티브가 확정된 건가요?

운영 기준과 개별 구역의 심의 결과에 따라 달라집니다. 또 도정법상 법적상한용적률까지 완화되더라도 층수·높이 제한 같은 다른 법의 제한에 걸리면 그 범위까지만 가능합니다(도정법 제54조제3항). 확정 여부는 고시와 인가 내용으로 확인해야 합니다.